Ceny podle lokality a dispozice

Kdo dnes hledá byt v Praze, zaplatí za 2+kk v průměru něco přes dvacet tisíc korun měsíčně, u menšího 1+kk se běžná nabídka pohybuje kolem sedmnácti až osmnácti tisíc a u 3+kk kolem sedmadvaceti tisíc.

Skutečná částka se ale liší podle čtvrti klidně o pět až deset tisíc korun a podle stavu domu ještě víc. Praha 1 a Praha 2 zůstávají nejdražší, Praha 8 a části Prahy 4 naopak nabízejí nejnižší nájemné ve městě.

Kdo v Praze byt shání, potřebuje vědět, kde hledat a co je ještě reálná cena a co už nadsazená nabídka. Kdo naopak byt pronajímá, řeší přesně opačnou otázku: jak nastavit nájem tak, aby se byt neválel měsíc bez zájemce, a zároveň nezůstaly peníze na stole.

Tenhle text se dívá na obě strany a ukazuje, jak se cena nájmu v Praze láme podle lokality, dispozice i stavu bytu.

Kolik se dnes platí za pronájem bytu v Praze

Průměrný pražský nájem se za poslední dva roky posunul výrazně nahoru, hlavně kvůli vysokým hypotečním sazbám, kvůli kterým lidé místo koupě raději pronajímají. Byt 1+kk vyjde v Praze v průměru na sedmnáct až osmnáct tisíc korun měsíčně, 2+kk na dvacet dva až dvacet tři tisíce a 3+kk se pohybuje kolem šestadvaceti až osmadvaceti tisíc.

U větších bytů s dispozicí 4+kk a víc se částka dostává k třiceti tisícům, i když tady už hraje roli spíš konkrétní lokalita a stav bytu než samotná velikost.

Zajímavé je, že cena za metr čtvereční klesá s rostoucí dispozicí. Malý byt 1+kk vychází na metr dráž než prostorný 3+kk, protože kuchyň, koupelna a chodba zabírají u malých bytů poměrně větší podíl plochy a majitelé menších jednotek si mohou dovolit vyšší jednotkovou cenu, protože poptávka po garsonkách a jednopokojových bytech je v Praze enormní, hlavně mezi studenty a mladými profesionály, kteří bydlí sami.

Ceny nájmu podle pražských městských částí

Rozdíly mezi jednotlivými částmi Prahy jsou podstatně větší, než by čekal někdo, kdo zná jen celoměstský průměr. Následující tabulka ukazuje orientační měsíční nájem podle nejběžnějších dispozic, sestavený z aktuálních nabídek v jednotlivých čtvrtích.

Zajímavé je, že Praha 2 se v posledních měsících dostala v ceně za metr na úroveň Prahy 1 a v některých obdobích ji dokonce předehnala. Ukazuje to, že centrum už dávno neznamená automaticky jen Staré Město, ale i Vinohrady s jejich secesní architekturou a klidnějším charakterem ulic.

Naopak Karlín, kdysi typický nájemní underdog, dnes patří spíš ke středně drahým lokalitám díky proměně bývalé průmyslové čtvrti v místo plné kanceláří, kaváren a nových rezidenčních projektů.

Jak moc dispozice ovlivňuje cenu za metr

Kdo počítá cenu bytu čistě podle metrů čtverečních, snadno se splete. Malý byt o 25 metrech může mít cenu za metr přes 500 korun, zatímco byt o 80 metrech ve stejné lokalitě se dostane na 350 až 380 korun za metr.

Celkový nájem je tak u většího bytu vyšší, ale relativně, vzhledem k ploše, vychází výhodněji.

Pro majitele to znamená jednu praktickou věc. Rozdělit větší byt na dvě menší jednotky se často ekonomicky vyplatí, protože součet nájmů za dva menší byty obvykle převýší nájem za jeden velký, i po odečtení nákladů na stavební úpravy.

Právě proto v Praze v posledních letech přibývá menších bytů vznikajících dělením starších velkometrážních jednotek, hlavně v činžovních domech na Vinohradech nebo Žižkově.

Co kromě nájmu platíte navíc

Cena, kterou vidíte v inzerátu, zpravidla není konečná částka, kterou nájemce skutečně zaplatí. K nájmu se přičítají zálohy na služby, což zahrnuje vodu, topení, úklid společných prostor a fond oprav, a samostatně pak vyúčtování elektřiny a plynu podle skutečné spotřeby.

U běžného 2+kk v Praze se zálohy na služby pohybují kolem dvou až tří tisíc korun měsíčně, u větších bytů to bývá i přes čtyři tisíce.

K tomu se váže kauce, která podle zákona nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. V praxi si většina pronajímatelů v Praze bere kauci ve výši jednoho až dvou nájmů, hlavně proto, že vyšší částka zájemce spíš odradí, než aby ho ochránila před rizikem.

Kauce se vrací po skončení nájmu, obvykle po odečtení případných nedoplatků na službách nebo škod nad rámec běžného opotřebení, které se zaznamenávají do předávacího protokolu při vystěhování.

Proč se vyplatí svěřit pronájem bytu odborníkům

Spočítat si cenu podle tabulky je jedna věc, udržet ji v realitě celé měsíce je druhá. Aluf Rent na pražském trhu s nájemním bydlením působí přes deset let a stará se o víc než pět tisíc bytů po celé Praze, takže má aktuální přehled o cenách v jednotlivých čtvrtích v podstatě v reálném čase, ne podle statistik starých půl roku.

Výhoda profesionální správy se ukáže hlavně ve chvíli, kdy byt zůstane bez nájemníka. Zatímco majitel, který si pronájem řeší sám, čeká na dalšího zájemce často měsíc a půl i déle, podle interních dat firmy se doba mezi jedním a druhým nájemníkem zkrátila z běžných 45 dní na přibližně 7. Rozdíl v ušlém nájmu za rok tak dokáže výrazně převážit náklady na správu.

Firma navíc prověřuje každého zájemce o bydlení, aby se snížilo riziko neplatiče nebo poškozeného bytu, a posílá majiteli měsíční přehledy o stavu nájmu.

Pro nájemce zase platí, že hledat přes agenturu s výběrem prověřených bytů obvykle znamená méně nepříjemných překvapení. Byty mají jasně sepsanou smlouvu, nájemce má k dispozici nonstop podporu po celou dobu bydlení a nemusí se bát, že skončí v bytě bez pojištění nebo s majitelem, který na dotazy neodpovídá týdny.

Na co si dát pozor v nájemní smlouvě

Dobrá nájemní smlouva by měla obsahovat jasnou identifikaci obou stran, přesný popis bytu včetně čísla jednotky, výši nájmu a způsob platby, výši kauce a podmínky jejího vrácení a také práva a povinnosti obou stran, třeba kdo hradí drobné opravy.

Výpovědní lhůta bez udání důvodu činí ze zákona tři měsíce, u hrubého porušení smlouvy, třeba když nájemce nezaplatí nájem alespoň tři měsíce po sobě, může pronajímatel smlouvu ukončit i bez výpovědní lhůty.

Vyplatí se taky trvat na předávacím protokolu při nastěhování i vystěhování. Není to sice zákonná povinnost, ale v případě sporu o stav bytu nebo o vrácení kauce jde o jediný doklad, o který se dá opřít.

Zapište si stav podlah, spotřebičů, počet klíčů a fotky si uložte s datem pořízení.

Jak se ceny nájmů v Praze mění a co čekat dál

Nájmy v Praze rostou dlouhodobě rychleji než v jiných krajských městech, hlavně kvůli kombinaci vysokých cen nemovitostí, které mnoha lidem znemožňují koupi vlastního bytu, a přílivu obyvatel z regionů i ze zahraničí.

Sezónně bývá poptávka nejsilnější na konci léta, kdy se stěhují studenti a lidé nastupující do nové práce, a naopak nejslabší kolem Vánoc.

Kdo zvažuje, jestli je lepší nájem zvýšit hned při nové smlouvě, nebo počkat na další rok, obvykle prodělá čekáním. Trh se v posledních dvou letech posouvá nahoru prakticky nepřetržitě a majitelé, kteří drží starou cenu z loajality ke stávajícímu nájemníkovi, běžně přicházejí o pět až sedm procent možného příjmu ročně.

Přesný odhad, o kolik konkrétní byt zdražit, dá nejlíp srovnání s aktuální nabídkou v okolí, ne pocit nebo cena, za kterou se pronajímal před dvěma lety.

Shrnutí

Cena pronájmu bytu v Praze závisí hlavně na dvou věcech, na lokalitě a na dispozici, a rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší čtvrtí dělá klidně sedm až osm tisíc korun měsíčně u stejně velkého bytu. Kdo byt hledá, měl by počítat s tím, že k nájmu přibydou zálohy na služby a kauce.

Kdo byt pronajímá, se vyplatí sledovat aktuální ceny v okolí a nebát se je promítnout do nové smlouvy. Pokud si chcete být jistí, že za svůj byt dostáváte reálnou tržní cenu, nebo naopak hledáte bydlení, které sedí na váš rozpočet, nezávazná konzultace je jeden ze způsobů, jak si to ověřit.

Časté otázky

Kolik stojí pronájem bytu 2+kk v Praze? Běžná cena se pohybuje mezi 22 000 a 29 000 Kč měsíčně podle lokality, u průměrného bytu bez příplatku za výjimečnou polohu vychází nájem kolem 22 000 až 24 000 Kč plus zálohy na služby.

Která část Prahy je na pronájem nejlevnější? Dlouhodobě nejnižší nájmy nabízí Praha 8, konkrétně čtvrti dál od centra jako Kobylisy nebo Bohnice, kde se 2+kk dá najít i pod 22 000 Kč.

Musím platit správci, když je byt volný? Záleží na konkrétní smlouvě se správcovskou firmou. Aluf Rent nabízí garantovaný příjem majiteli i v období bez nájemníka, takže riziko prázdného bytu nese z velké části firma, ne majitel.

Jak dlouho trvá najít nájemníka v Praze? Bez profesionální správy se doba hledání běžně blíží 45 dnům, hlavně kvůli neefektivní inzerci a nedostatečnému prověřování zájemců. Při správě přes agenturu se tato doba dá zkrátit na týden až deset dní.

Co když nájemník přestane platit nájem? Pokud nájemník nezaplatí alespoň tři měsíce po sobě, může pronajímatel smlouvu vypovědět bez výpovědní lhůty. Do té doby pomáhá kauce pokrýt část dluhu, proto se vyplatí mít nájemníka prověřeného už před podpisem smlouvy.

Jak funguje kauce a kdy se vrací? Kauce nesmí podle zákona přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného, v Praze se ale běžně pohybuje kolem jednoho až dvou nájmů. Vrací se po skončení nájmu, sníženo o případné nedoplatky na službách nebo škody nad rámec běžného opotřebení bytu.

Vyplatí se v Praze pronajímat, nebo je lepší byt prodat? Odpověď záleží na konkrétní lokalitě, stavu bytu a plánech majitele. Někdy dává větší smysl dlouhodobý příjem z nájmu, jindy prodej nemovitosti za aktuální tržní cenu.

Individuální posouzení obvykle ukáže, která varianta se v daném případě víc vyplatí.

Proč je nájem u malého bytu dražší za metr než u velkého? Protože poptávka po garsonkách a bytech 1+kk je v Praze mimořádně vysoká, hlavně mezi studenty a lidmi bydlícími sami, a fixní prostory jako koupelna nebo chodba zabírají u malých bytů poměrně větší podíl celkové plochy.